아래의 상세한 분석을 통해 부동산을 싸게 살 수 있는 경매가 안전한 투자의 답이 될 수 있는지 알아보고자 합니다.
부동산을 싸게 사는 안전한 방법
부동산 투자의 목적은 기본적으로 수익을 내는 것입니다. 부동산에서 수익을 내는 방법의 핵심은 “싸게 사서 비싸게 파는 것”입니다. 이러한 핵심 포인트 중 부동산을 싸게 사는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 다음과 같이 부동산을 저렴하게 구입하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 나. 판매, 급매, 경매 및 공매. 그렇다면 이러한 방법 중 가장 안전한 방법은 무엇입니까? 공매도가 아니라는 점을 되새길 수 있지만 공매도에서 구매자를 보호할 법적 구제책은 없다. 따라서 차익을 목적으로 하는 부동산 투자에서 ‘싸게 사고’ ‘안전하게 살기’의 핵심은 경매다.
- 부동산 투자의 목적: 돈을 벌기 위해
- 돈 버는 비결: “싸게 사서 비싸게 파는 것”
- 저렴하고 안전하게 구매하는 방법: 경매
이 때문에 경매는 부동산 투자로 돈을 버는 가장 좋은 방법입니다.
경매가 과연 투자의 답이 될 수 있을까?
아마도 50대이신 분들은 인생의 부동산 시장 사이클에 익숙하시거나 그 흐름을 경험해보셨을 것입니다. 지난 100년 동안 시장경제에도 사이클이 있었다. 즉, 기복이 수없이 반복되었습니다. 부동산도 예외는 아니다. 지난 30년을 돌이켜보면 우리나라 경제의 부침이 많았고 50대에도 적지 않게 겪었다. 그 결과 부동산 시장도 오르막과 내리막이 있었고 그때마다 부동산 투자를 하는 사람과 하지 않는 사람이 있었고 각각의 이유가 있었습니다. 그럼 그 이유를 간단히 살펴보겠습니다.
부동산 붐
- 투자자: 이제 이 증가는 계속될 것이고 큰 이익을 가져다 줄 수 있습니다.
- 투자하지 않는 사람들: 이 급등은 이미 정점을 찍었으니 지금 부동산에 투자하면 상투를 잡고 곧 물러날 것이다.
부동산 하락세
- 투자자: 이 하락세는 곧 끝나고 상승세로 바뀔 것입니다.
- 비투자자: 하락세는 아직 끝나지 않았고, 지금 부동산에 투자하면 더 큰 손실을 보게 될 것입니다.
그 두 종류의 사람들은 아마도 당신과 나를 포함할 것입니다. 문제의 사실은 부동산은 다른 상품과 마찬가지로 지속적인 상승 또는 하락을 나타내지 않고 상승할 때 상승하고 하락할 때 상승한다는 것입니다.
다만, 여기서 주의할 점이 있습니다. 부동산 가격입니다. 수십년의 흥망성쇠를 거듭하면서 부동산 전체의 가치(가격)가 엄청나게 높아졌다는 것이다. 50년 전 강남 1평 땅값과 2023년 현재 강남 1평 땅값을 비교해보자.
경매의 종류
경매 시스템의 본질을 이해해야 합니다. 경매의 언어적 의미는 “경쟁에 의한 상품 판매”입니다. 그런데 법원에서 진행하는 경매제도는 채무자의 재산을 경쟁적으로 팔아 채권자에게 돈을 갚는 공적 제도입니다. 즉, 빌린 사람의 물건을 팔아서 돈을 갚는 제도입니다.
- 경매의 언어적 의미: 경쟁에 의한 상품 판매
- 법원 경매 제도: 채권자의 채무를 충당하기 위해 경쟁을 통해 채무자의 재산을 매각하는 공적 제도
- (절차와 방법에는 차이가 있겠지만) 자본주의 국가들과 유사한 채권 추심 제도가 있습니다.
- 경매 시스템을 통해 (채무자)는 담보를 제공하고 (채권자) 은행은 최대 저당을 설정하여 많은 돈을 빌려줄 수 있습니다. 담보(재산 등) 경매 신청을 통해 클레임을 확보할 수 있습니다.
(예시) 내가 5억 원 아파트를 담보로 은행에서 1억 원을 빌렸다고 하자. 그러면 나는 “채무자”가 되고 은행은 “채권자”가 됩니다. 채무자로서 약정한 이자를 꾸준하게 갚아야 하고 만기일에 빌린 돈을 모두 갚아야 합니다. 하지만 이렇게 하지 않으면 은행에서 기한 만료 통지 후 내 아파트를 경매에 부칠 것입니다. 경매 대금이 발생하여 누군가에게 판매(낙찰)가 이루어지면 법원은 해당 판매 대금의 원리금과 이자를 은행에 지급합니다. 이런 식으로 채권자 은행은 청구를 수집합니다.
경매의 이점
여기서는 법원에서 실시한 경매를 기준으로 설명합니다. 경매의 장점 중 가장 큰 장점은 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있고 매입가를 정할 수 있다는 것입니다. 다음으로 법원은 구매자(낙찰자)의 권리를 법으로 보호합니다. 아래에 몇 가지 이점을 나열하겠습니다.
- 구매 가격을 설정할 수 있습니다
- 지불해야 할 중개 수수료가 없습니다
- 정부의 공신력 있는 기관인 법원에서 매각을 진행하기 때문에 거래보다 안전합니다.
- 경매는 토지 거래 허가나 자금 조달 계획의 적용을 받지 않습니다.
- 제품이 다양하다
경매 시장
현재 경매 시장은 어디입니까? 2023년 2월 현재 우리는 부동산 시장의 침체로 인해 경매가 단계적으로 중단되는 기간에 있습니다. 그만큼 먹을 것이 많다는 뜻이다. 이 기회를 놓치면… 너무 아찔할 것 같아요. 이제 경매 공부를 시작합시다. 경매는 과거, 현재, 미래에 존재하는 시장입니다.